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    住宅電梯保養維修費應參照香港經驗采用全包配件模式
    發布時間: 2017-03-12 21:46:38 被閱覽數: 350 次 來源: 雙立電梯

    住宅電梯保養維修費應參照香港經驗采用全包配件模式
        近幾年國內電梯使用亂象廣受關注,經?吹接嘘P電梯事故、電梯故障救援、電梯停止使用的報道,已有市民發出“電梯猛于虎”的感嘆。分析解決電梯亂象,先讓我們來回顧一下電梯在國內的某些情況吧:
    一、為什么2000年以前少有電梯事故或電梯猛于虎的報道。
    1、2000年以前國內能安裝電梯的單位多是機關事業國企單位,這些單位都是有錢的主,這個時代的電梯尚屬于奢侈品,電梯配件損壞后能立馬給錢進行更換。單位領導對電梯安全也相當重視,根本不會犯“帶病運行”錯誤,甚至會拔出預算做一些預防性中修大修電梯的工作,電梯運行的基本安全得到了保障,對電梯的詬病基本無從談起。
    2、使用電梯人員的文明素質、文化素質較高,很少存在野蠻使用的情況,大大減少了人為損壞電梯的可能。這些單位配有專職或兼職的電梯管理員,對電梯管理做到有序、有效。不大可能發生野蠻裝載、超載超期使用的情況,電梯使用環境大都能做到干凈衛生。
    上述單位的措施解決或避免了當前電梯使用中的兩大難題:費用難以保證、使用環境臟亂差。
     
    二、2000年以后住宅電梯逐漸成為電梯使用的重災區
    1、2000年以后由于房地產業的大發展,電梯逐漸普遍進入住宅小區,成為高樓居民每天打交道的必須設備,其使用情況也越來越糟糕,圍繞住宅電梯安全使用,經常把監管方、業主方、維修方、物業方搞得身心疲憊,電梯協調事宜要占去各方的相當精力。
    2、我們暫把電梯業主分為三類:公立性業主(機關、事業、國企)、私立性業主(私人營業場所)、私立共用性業主(私人住宅小區、私人共用場所)。公立性電梯業主由于能較好做到“費用保障、環境清潔”,幾乎不存在電梯煩惱;私立性電梯業主由于電梯使用好壞影響其營業收入或商業利益,也能迅速做到“費用保障、環境清潔”以保障電梯安全有效運行;
    3、唯有私立共用性電梯業主(私人住宅小區、私人共用場所)的電梯使用情況最糟糕,是電梯使用的故障或事故重災區。
        究其原因,第一是在電梯維修及配件更換方面不能做到“費用保障”。 首先由于我國屬于發展中國家,在許多領域是采取“低收費低保障”措施,電梯維修保養行業也不例外,一般是保養合同期內100元以下易損件由電梯保養公司出資承擔,其余配件更換及維修需另行收取費用。業主交納較低物業費給物業公司后,物業公司做為盈利機構,難以或不愿、不能對電梯、消防、樓道、綠地、給排水等公用設施做到符合國家標準的基本維護保養。當電梯配件需要出錢進行更換或維修時,物業公司基本沒有積極性,能拖則拖,這是住宅電梯故障率高的主要原因。試問在這種情況下,電梯保養公司如何根據法規規定對電梯的安全性能負責?吃著用戶的飯又砸用戶的鍋,強制停用電梯嗎?
    其次是物業公司、業主方對電梯保養公司申報的配件價格真實性表示懷疑,需要長時間核實并區別所報配件價格是否屬于多報價、山寨低價配件、還是屬于正常報價,而電梯這時還能繼續湊合使用,“帶病運行”成為住宅電梯的常態,電梯故障高發也就再正常不過了,這種情況造成有意無意的拖延維修時間,使電梯使用處于正常之外,處于危險威脅之中,業主能不怨聲載道嗎。
        第二是電梯使用環境臟、亂、差狀況注定電梯故障特別高發。首先是住宅電梯雖是乘客電梯性質,但又必須做為載貨電梯使用,以方便業主運輸河沙、石子等裝修材料用于住房裝修,這是中國特色的電梯使用,物業公司能做到有序管理的難度太大。其次使用者素質較低,電梯使用常識不足、野蠻使用、不文明使用的現象層出不窮,防不勝防,故意破壞電梯事件也時有發生。
    電梯尤其是高層電梯由于具有必須使用的性質,在住宅小區公用設施方面中,其使用糟糕情況尤為突出,這也反映我國在這一物業管理領域措施或可操作的細則缺乏,需要一定過程后才能形成經驗及執行規則。
     
    三、住宅電梯保養維修費采用全包配件模式,重點是解決配件更換拖延現象。該模式在香港地區普遍使用,有以下優勢:
    1、利于監管。每當電梯故障高發時,業主首先想到的是投訴到監管機關或新聞媒體,相關單位追查下才知電梯保養公司早就告知物業公司需要更換配件并報價了,物業卻說物業費太低,無法支撐多次的配件更換費用,或是業主正在湊錢,有人愿意出錢,有人不愿意,一時難以湊齊。這讓監管機關很為難,查封停用電梯,業主情緒會更大,使情況更復雜、更不可控;不查封繼續使用,畢竟電梯處于危險中,萬一出事故誰負責任。采用全包配件模式后,監管機關不需要再協調電梯修理費用了,不可抗力和人為原因造成配件損壞由物業或業主出資承擔更換,配件正常使用損壞的由電梯保養公司出資承擔更換。
    2、更能厘清物業與電梯保養公司的責任。物業與電梯保養公司的《全包合同》自簽訂生效之后,除不可抗力或人為原因外,電梯配件正常損壞后由電梯保養公司出資承擔更換,物業公司或業主方不用對配件每次更換進行核實價格,也不用擔心配件質量了,這些都有法律規定,一旦違規電梯保養公司就會被重罰。電梯保養公司也不需要在擔驚受怕中看著電梯“帶病使用”了,迅速更換配件即能降低風險,又能不擴大電梯損失減小控制成本,何樂而不為。
    3、改變了物業公司與電梯保養公司原有扭曲的惡意的盈利模式。有些業委會低價招標物業管理,物業公司低價中標后以降低必要的開支成本為手段來盈利,低價招來各專業公司保養小區設備,使用小區設備在缺乏基本維護保養的情況下透支使用,大大縮短了小區設備壽命,損害了業主相關權益。有些電梯保養公司以極低價格中標小區電梯保養后,不重視不搞好基本維護保養,導致用戶電梯配件損壞得多,公司也就賺得多。如此惡性循環、劣幣驅逐良幣,即釀造了風險又敗壞市場規矩,長此以往,何以得了。改為配件全包模式后,電梯保養質量好壞決定了電梯保養公司成本的高低;保養得好,配件損壞更換就少,成本自然低;保養得差,配件損壞更換就多,成本自然高;電梯保養公司就只能在保證電梯保養質量前提下進行價格競爭了,并且會有動力認真研究怎樣能有效保養、減少配件損壞、降低故障率、給用戶提合理化建議以降低成本。同樣道理,如其它專業公司都采用配件全包模式維護保養小區其它設備,物業公司也只能在保證設備保養質量前提下進行價格競爭了。配件全包模式促進了行業自律,大大減少了惡性競爭,從制度上讓企業認識到技術、創新才是帶來效益的源泉。
        住宅電梯保養維修費采用全包配件模式會推高《電梯保養合同》總價,繼而可能會推高物業費收取標準,但電梯維修總費用會得到降低,電梯使用效率會大大提高,電梯運行安全能得到保障。
     

     


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